Consigli utili per l’acquisto di immobili in Panama (Propriedad titulada e Derechos posesorios)
Vogliamo fornire una prima informazione generale per coloro i quali stanno pensando di effettuare un acquisto di immobili o terreni in Panama e sudamerica in generale.
Sono informazioni di carattere generale, quindi resta imprescindibile affidarsi a professionisti per informazioni più dettagliate.
Le leggi di beni immobili in terra continentale possono essere molto differenti con le leggi delle isole, aree costiere, e aree vicine ai limiti e confini nazionali.
Prima di stipulare qualsiasi contratto occorre affidarsi ad un legale che provvederà a fare una ricerca comleta sulla proprietà per assicurarsi che non state comprando una proprietà con problemi, è importante comprendere le regole per procedere alla transazione della vostra proprietà correttamente. Esistono due differenti tipi di proprietà.
Propriedad Titulada (Titled Property)
La “propridad titulada” si può verificare tramite il sistema di Registro Pùblico ed è garantita dalla costituzione, il Registro Publico ha giurisdizione sul registro di propridad titulata di tutto il paese. Rappresenta la forma più sicura di investimento in tutte le nove province.
La “propridad titulada” può essere ipotecata, un istituto bancario può registrare una ipoteca sul bene come garanzia di un prestito. Le propridades tituladas sono soggette a imposte di proprietà annuali (impuesta prediàl) quando il valore registrato è maggiore di 30.000 dollari a meno che l’acquirente abbia ottenuto una esenzione per la costruzione di una nuova casa, questa è una esenzione di imposte basato sul valore della casa. I’acquisto di una propriedad titulada normalmente richiede il seguente procedimento:
1) Contratto di promesa de compra-venta: un pagamento iniziale viene fatto alla firma del contratto di compravendita .Il pagamento iniziale assicura la proprietà del bene, registrando il contratto nel “registro publico” ci si assicura che la proprietà non può essere venduta a altre persone.
2) Investigaciòn de titulo: una ricerca sul titolo di proprietà deve includere: a) verificare che il proprietario abbia effettivamente la proprietà del bene e la facoltà di poterlo vendere e che la proprietà sia libera da gravami e ipoteche o altri fatti che possono compromettere la libera disposizione o trasferimento del bene. b) una revisione del “mapa de inspecciòn oficial” e un avvocato che verifichi i punti della proprietà nella “mappa catastale” per prevenire futuri conflitti di limiti e confini. c) Verifiche di debiti a servizi pubblici comprese le imposte locali e nazionali (impuesto predial).
3) Contratto di Compra-venta: Questo contratto è registrato nel “Registro Publico” , il pagamento al venditore è eseguito cuando il titolo è passato a nome del compratore , il pagamento può essere emesso per tramite di una banca.
Il compratore può aprire un conto in una banca ( e ottenere una eventuale ipoteca) e successivamente sollecitare che la banca emetta un pagamento appena sia stata presentata la “escritura publica” registrata dove si trapassa la proprietà al compratore. Gli agenti immobiliari normalmente sono pagati unicamente quando si chiude la vendita.
4) Trapaso de titulo: Il compratore ufficialmente è proprietario del bene quando il “titulo” è passato a nome del compratore. Il trapasso (passaggio di proprietà) avviene quando il contratto di compra-venta è firmato dalle parti e registrato nel “registro publico”. Se il “titulo de propriedad” è a nome di una società e il venditore vuole vendere le azioni della società, in questo caso non c’è il trapasso del titulo ma unicamente il passaggio delle azioni della società.
Propriedad de Derechos Posesorios
La “Propiedad de derecho posesorio” è una proprietà che appartiene al governo però è occupata o utilizzata da un cittadino o una organizzazione riconosciuta per un certo periodo di tempo.
I “derechos posesorios” sono generalmente certificati dal comune, polizia, o altre organizzazioni governative come la “reforma agraria”.
I “derechos posesorios” non sono soggetti a imposte di proprietà anche se la migliorie effettuate alle proprietà possono essere soggette a inposte locali a livello municipale o nazionale.
La maggior parte di “derechos posesorios” possono essere intestate attraverso un procedimento di acquisto della terra del governo, anche se il governo proibisce l’intestazione al “derecho posesorio” in alcune aree come certe aree costiere, parchi nazionali, o isole.
Per ottenere il “derecho posesorio” di una proprietà si richiede il seguente procedimento:
1) Contratto di “promesa de compraventa”: un piccolo acconto iniziale alla firma del “contrato de compraventa” , l’acconto assicura la proprietà e rende effettivo il contratto, i contratti relazionati con la compra-venta di “derecho posesorio” non possono essere registrati nel “registro publico” però possono essere autenticati per un notaio pubblico.
2) “Debida diligencias” i procedimenti di “debida diligencias” nelle proprietà di “derecho posesorio” è più complicato visto che non esiste una base dati centrale di informazioni di proprietà di “derecho posesorio” . Gli acquirenti di “derechos posesorios” devono porre quindi molta attenzione all’acquisto. Devono quindi essre svolti i seguenti passi:
a) Verifica del certificato di “derecho posesorio” : Una certificazione di “derecho posesorio” valida è emessa da una autorità del governo competente e contiene il nome del proprietario, la descrizione corretta della proprietà in termini di ubicazione (area), limiti, frontiera e vicini ( nel nord, sud, est, ovest). b) “Verificaciòn de mediciòn”: Una ispezione firmata, bollata per un ispettore autorizzato professionale o topografo identificando il nome del proprietario e ubicazione, è raccomandabile se non indispensabile che dette informazioni siano d’accordo con la “Certificaciòn de derechos posesorios”.
c) Inspecciòn: Un ispettore verificherà la occupazione fisica, nessuna opposizione per terza persona e buona fede. Una verifica fisica per identificare e marcare i punti della proprietà, così come la conferma di detti punti con i vicini al fine di assicurare que in futuro non ci siano conflitti per limiti di confine, la proprietà deve essere mantenuta e delineata per definire chiaramente i limiti.
d) “Permitir verificaciòn”: Se le intenzioni dell’acquirente sono di costruire un certo tipo di struttura o progetto nel “derecho posesorio” (per esempio un posto barca, un hotel, eliporto, ecc.) è necessario verificare che non esistano alcune proibizioni a livello municipale o nazionale che possano proibirne la costruzione.
3) Contratto “Compra-venta): Il saldo finale è pagato al venditore una volta che la certificazione del “derecho posesorio” sia trapassata a nome del compratore. I contratti relazionati con la compra-venta del “derecho posesorio” non possono essere registrati nel registro publico, però possono essere autenticati da un notaio pubblico.
4) Trapasso de Certificaciòn de Derechos posesorios: I “derechos posesorios” per la proprietà sono ufficialmente volturati al compratore quando la certificaciòn de derechos posesorios è volturata a nome del compratore. La voltura a nome del compratore si verifica quando nel contratto di compra-venta ci sono le firme delle due parti. Se i “derechos posesorios” sono intestati ad una società non c’è trapasso di certificazione, unicamente ci sarà un trapasso di azioni della società. Il compratore può mantenere gli stessi membri della società o nominarne altri, gli acquirenti di proprietà di “derechos posesorio corporativas” per tramite della stessa società devono assicurarsi che le imposte siano state regolarmente pagate. Un cambio societario non è possibile se la società non è in regola con i pagamenti delle imposte.
Costi dei servizi. Le spese notarili e il costo d’iscrizione nel pubblico registro si aggirano attorno ai USD 300 per la registrazione di un contratto di compra-vendita per la vendita di beni immobiliari a Panama. I costi finali variano a seconda del prezzo dell’immobile. Conviene sempre intestare gli immobili a nome di una società che costa sui mille euro, in modo che alla vendita si risparmiano le tasse di trasferimento e di registro. Gli immobili nuovi in molti casi sono esenti dalle tasse annuali. E` facile ottenere un mutuo decennale per il 60% e 70% del prezzo d acquisto o del valore di mercato.
