Propriedad Titulada

La “propridad titulada” (titolo di proprietà fondiaria) si può verificare tramite il sistema di Registro Pùblico ed è la forma più sicura di investimento immobiliare perchè la proprietà privata è garantita dalla costituzione della Repubblica di Panama. Il Registro Publico ha giurisdizione sulle proprietà in tutte le nove province del paese.

La “propridad titulada” può essere ipotecata, un istituto bancario può registrare una ipoteca sul bene come garanzia di un prestito. Le propridades tituladas sono soggette a imposte di proprietà annuali quando il valore registrato è maggiore di 30.000 dollari. Esistono esenzioni sulle tasse di proprietà per gli edifici di nuova costruzione.

L’acquisto di una propriedad titulada normalmente richiede il seguente procedimento:

Passo 1: Confermare il Titolo di Proprietà - Investigaciòn de Titulo

Il primo passo da fare è la conferma del legittimo proprietario della proprietà che si desidera acquistare. Chiedere al proprietario le copie dei documenti necessari: l’atto pubblico contenente il titolo di proprietà (escritura) e il certificato del Registro Pubblico attualizzato. Se questi documenti non sono disponibili, chiedere al venditore il numero della proprietà (finca), con questa informazione l’avvocato sarà in grado di trovare i documenti ed eseguire il controllo.

A questo punto occorre incaricare un avvocato che faccia una ricerca sulla proprietà per: a) verificare nel registro publico che la proprietà sia effettivamente a nome del venditore e che la stessa sia libera da gravami e pignoramenti o altre circostanze che ne possono compromettere la libera disposizione o  il trasferimento. b) controllare la mappa catastale e, in alcuni casi, è raccomandabile che un topografo verifichi i punti della proprietà indicati nella mappa per evitare futuri conflitti sui confini. c)  verificare eventuali debiti nei confronti dei servizi pubblici (acqua, energia, etc. comprese le imposte locali e nazionali).

Passo 2: Promessa di Acquisto - Contrato de Promesa de Compra

Generalmente il compratore effettua un piccolo acconto iniziale alla firma del Contrato de Promesa de Compra, al fine di bloccare la proprietà per il tempo necessario. La promessa di compra vendita serve per impegnare le parti e dare tempo al venditore per pagare la tassa di trasferimento ed ottenere i certificati necessari per il rogito. Il compratore dovrà predisporre il pagamento, finanziamento ecc.

Questo contratto deve essere registrato presso il “registro publico” per assicurarsi che la proprietà non possa essere venduta a terzi. Normalmente se una parte si ritira si stabilisce una penale.

Passo 3: Contrato de Compra-Venta (Rogito)

Concluso il secondo passo l’avvocato passerà al terzo, quello del rogito. Tutti i documenti saranno da lui raccolti e farà una ricerca aggiuntiva per assicurarsi che vincoli o ipoteche non siano state depositate nel frattempo. Il Contrato de Compra-Vent sarà poi messo in forma definitiva e sarà redatto per diventare un atto pubblico, questo in genere lo fa l’avvocato e non il notaio. Tutte le parti poi firmeranno tale contratto davanti al notaio dove è bene richiedere che vengano apposte anche le impronte digitali. A Panama, a differenza dall’Italia, i notai non rappresentano l’acquirente o il venditore e si limitano ad attestare la volontá delle parti, senza nessuna responsabilità. Non dovete quindi consegnare soldi al notaio ne pensare che siccome ha firmato il rogito la compra vendita sia regolare.

Passo 4. Trasferimento dei Fondi

Per pagare in modo più sicuro è consigliabile farlo attraverso una lettera irrevocabile di pagamento da parte ddi banca locale di Panama. La lettera irrevocabile di pagamento, è una lettera con cui la banca promette irrevocabilmente al venditore il pagamento (del prezzo di vendita) al momento del trasferimento del titolo per l’acquirente (la banca emetta il pagamento solo quando viene presentata la “escritura publica” registrata con cui avviene il passaggio di proprietà).

Questo vi da la garanzia di non pagare al rogito ma solo dopo l’iscrizione al Registro Pubblico in modo tale da evitare doppie vendite o altri tipi di truffe.

L’altro modo, più rischioso, è di pagare al venditore, al momento della firma dell’ atto pubblico presso il notaio, con un assegno circolare emesso da una banca di Panama. E’ comunque rischioso effettuare il pagamento prima di ottenere l’atto registrato, quindi fatelo solo se avete piena fiducia nel venditore.

Passo 5: Registro del Rogito nel Registro Pubblico di Panama - Transferencia del Título

Fino a quando il rogito non è iscritto nel registro pubblico non è definitivo e non siete proprietari. Il processo normalmente richiede qualche giorno. Il passaggio di proprietà avviene ufficialmente dopo che il contratto di compra-venta firmato viene registrato nel “registro publico”.

Se il “titulo de propriedad” è a nome di una società e il venditore vuole vendere le azioni della società, in questo caso non c’è il passaggio del titolo di proprietà ma unicamente il passaggio delle azioni della società.